El Pleno del Ayuntamiento de Marbella ha aprobado definitivamente el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), convirtiéndose así en el primer municipio andaluz en dotarse de un instrumento de ordenación general adaptado a la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA). Se trata de un hito urbanístico especialmente relevante para una ciudad marcada durante las últimas décadas por una compleja situación de inseguridad jurídica derivada de la evolución de su planeamiento. Con todo, la adaptación del sistema de planeamiento diseñado por la LISTA no quedará plenamente completada hasta la aprobación del Plan de Ordenación Urbana (POU).
Resulta especialmente significativo que, pese a que la LISTA nació con la vocación declarada de simplificar y agilizar la tramitación de los instrumentos de planeamiento, el primer PGOM aprobado en Andalucía conforme a este nuevo régimen haya necesitado cerca de seis años para completar su procedimiento de aprobación. El caso de Marbella evidencia que la reducción efectiva de los tiempos de tramitación continúa siendo una asignatura pendiente del urbanismo andaluz, particularmente por la incidencia de la evaluación ambiental estratégica, la obtención de los numerosos informes sectoriales exigidos por la normativa vigente y la necesaria coordinación entre las distintas administraciones competentes. Siendo necesarios tanto la evaluación ambiental estratégica como los informes sectoriales exigidos por la normativa, la deseada reducción de los plazos habrá de venir de una adecuada dotación y gestión de los recursos humanos dedicados a esta compleja tarea.
La nueva ordenación llega tras una prolongada etapa de incertidumbre jurídica en el planeamiento urbanístico de Marbella. En octubre de 2015 el urbanismo de Marbella recibió un duro contratiempo con la declaración de nulidad de su planeamiento urbanístico general aprobado solo 5 años antes (PGOU de 2010). Tal declaración de nulidad conllevó la reviviscencia del PGOU de 1986 como instrumento de planeamiento general vigente, impidiendo el desarrollo de muchos proyectos previstos en dicho plan, suponiendo un freno a las inversiones inmobiliarias.
Durante la última década, la ciudad ha debido desenvolverse bajo un marco urbanístico diseñado para una realidad muy diferente a la actual, circunstancia que ha dificultado la respuesta a necesidades vinculadas al crecimiento urbano, la regeneración de la ciudad existente, la dotación de infraestructuras y equipamientos y la adecuada integración de las transformaciones urbanas experimentadas por el municipio a lo largo de las últimas décadas.
Uno de los aspectos más destacados del nuevo PGOM es que, a diferencia del PGOU de 2010, plantea su modelo de ciudad a partir de la realidad urbana existente y no de la ciudad prevista en el PGOU de 1986. Así lo reconoce expresamente la Memoria de Ordenación cuando señala que “si el futuro Plan toma como punto de partida la realidad dibujada, el Plan General de 1986, y no la ciudad realmente construida, el resultado nunca podrá ser correcto”. El PGOM se presenta así no como una revisión del planeamiento anterior, sino como un instrumento que parte de la ciudad existente para ordenarla y mejorarla.
Desde esta perspectiva, el PGOM apuesta por priorizar la regeneración, renovación y mejora de la ciudad consolidada, completar la trama urbana existente y aprovechar los vacíos urbanos antes que promover una expansión extensiva del territorio.
Entre los objetivos declarados del nuevo modelo destacan la sostenibilidad ambiental, la mejora de la movilidad, el impulso de la vivienda asequible, la diversificación económica, la protección del territorio y del paisaje, el fortalecimiento de las infraestructuras verdes y la mejora de la calidad urbana.
En relación con la ciudad existente, el PGOM establece las directrices que deberán observarse para delimitar nuevas actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano. Su delimitación deberá partir de la identificación de un problema o déficit urbanístico concreto y responder a objetivos de mejora urbana, como la sustitución de tipologías edificatorias inadecuadas, la incorporación de nuevos usos o intensidades en ámbitos con capacidad para asumirlos o la renovación de tejidos obsoletos, deficientemente urbanizados o insuficientemente dotados. Además, los terrenos deberán conformar un ámbito homogéneo y susceptible de ejecución coherente, cuya integración en la estructura urbana y viabilidad económica y de gestión deberán quedar justificadas, atendiendo, entre otros factores, a la estructura de la propiedad, los costes y cargas de la actuación y la eventual participación de la Administración.
Respecto de las actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico, el PGOM, en línea con la filosofía de la LISTA, opta por no delimitarlas directamente, sino por establecer los criterios que deberán justificar su futura incorporación al proceso urbanístico. Estas actuaciones podrán delimitarse cuando resulten necesarias para atender demandas justificadas de crecimiento, actividad económica o mejora de la estructura urbana, priorizándose aquellas que completen la malla existente y contribuyan a resolver déficits históricos de equipamientos, servicios e infraestructuras. Las actuaciones discontinuas respecto del suelo urbano tendrán carácter excepcional y deberán justificarse por la imposibilidad de una localización alternativa, por el carácter estratégico de los usos económicos o turísticos propuestos o por su alcance supralocal. En todos los casos deberá acreditarse su coherencia con el modelo del PGOM, su adecuada integración territorial y paisajística, la disponibilidad de recursos e infraestructuras y su viabilidad social, ambiental y económica.
Asimismo, el PGOM aspira a reforzar la complejidad urbana mediante el fomento de la diversidad de usos y tipologías edificatorias. La Memoria de Ordenación identifica expresamente como objetivo estratégico la creación de una ciudad más diversa, favoreciendo la mezcla de usos residenciales, turísticos, comerciales, productivos y dotacionales, así como una mayor variedad tipológica de las edificaciones. Con ello se pretende reducir la tradicional especialización funcional de amplias zonas del municipio y avanzar hacia modelos urbanos más equilibrados, sostenibles y capaces de generar nuevas centralidades y oportunidades económicas.
Ahora bien, la adaptación del planeamiento general de Marbella al modelo diseñado por la LISTA no quedará plenamente culminada hasta la aprobación del Plan de Ordenación Urbana (POU), actualmente en tramitación, cuya aprobación inicial se prevé para antes de finalizar 2026, si bien la culminación definitiva de su tramitación probablemente no tendrá lugar antes de 2028.
Será este instrumento el encargado de establecer la ordenación pormenorizada del suelo urbano, completando las determinaciones de carácter general contenidas en el PGOM. Entretanto, el PGOU de 1986 y sus instrumentos de desarrollo continuarán desempeñando un papel esencial, al seguir regulando la ordenación pormenorizad del suelo urbano.
La aprobación del nuevo PGOM constituye un paso decisivo para la normalización del marco urbanístico de Marbella y supone el inicio de una nueva etapa para el mercado inmobiliario y urbanístico del municipio. La interpretación y aplicación de sus determinaciones, así como la futura aprobación del POU, marcarán la agenda urbanística de Marbella durante los próximos años y generarán nuevas oportunidades que requerirán un análisis técnico y jurídico especialmente cuidadoso.
Por Adrián Robles, Asociado senior; y Pedro Fernández, cofundador y Socio Director de KINSHIP.
